Karla Pappel ✪

Deutsche Wohnen hält sich nicht an Berliner Mietspiegel

Die “Deutsche Wohnen AG” ist, nach Vonovia, das zweitgrößte private Wohnungsunternehmen in Deutschland, das aktuell 157.900 Wohneinheiten besitzt (Stand Juni 2016). Nach Börseneinführung im Jahr 1999, ist sie seit Juli 2006 eine unabhängige börsennotierte Aktiengesellschaft. 2007 fusionierte die “Deutsche Wohnen” mit der Berliner GEHAG Gruppe und im November 2013 übernahm sie die GSW Immobilien AG. Den Grundstein für die Entstehung dieses großen und aggressiven Players am Wohnungsmarkt legte 2004 die damals regierende Koalition aus SPD und Linkspartei, die sich beide demnächst zur Wahl wieder als die Partei der Mieter bei uns einschleimen werden. Durch den damaligen Verkauf der landeseigenen GSW ermöglichte die Politik die größte Wohnungsprivatisierung in der Geschichte Berlins. Die ganze Stadt wurde dem neoliberalen Ausverkauf freigegeben. Von den ursprünglichen sozial- und wohnungspolitischen Zielen der Gemeinnützigen Heimstätten-, Spar- und Bau-Aktiengesellschaft (GEHAG) sowie der Gemeinnützigen Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft (GSW) ist die “Deutsche Wohnen” heutzutage weit entfernt. Denn ihre Wohnbauvorhaben (siehe auch Stadt und Land) dienen längst nicht mehr den Ärmsten dieser Stadt und ihr Umgang mit den Mietern führt zu zahlreichen Konflikten aufgrund massiver Mieterhöhungen.

Auch in Alt-Treptow verwaltet die Wohnungsgesellschaft “Deutsche Wohnen” zahlreiche Wohnungen. Wer hier Mieter*in ist, erhält in regelmäßigen Abständen Mieterhöhungsverlangen. Die Begründung dafür liegt im § 558 BGB, der es der Vermieterin ermöglicht, alle 15 Monate die Miete zu erhöhen. Es soll in Berlin auch Mieter*innen geben, die noch nie eine Mieterhöhung erhalten haben. Aber nicht so mit der “Deutsche Wohnen”. Sie wollen den maximalen Profit erzielen und missachten dafür sogar die gesetzlichen Bestimmungen des sogenannten Berliner Mietspiegels.

Der Mietspiegel wird alle zwei Jahre vom Berliner Senat herausgegeben. Da er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und unter Beteiligung der Mieter- und Vermieterverbände erstellt wird, handelt es sich um einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Vermieter*innen können diesen als Begründung für eine Mieterhöhung nutzen und Mieter*innen erhalten durch den Mietspiegel eine Übersicht zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie können also überprüfen, wie hoch die Miete von vergleichbaren Wohnungen hinsichtlich der Wohnfläche, Bezugsfertigkeit, Ausstattung und Wohnlage ist und welche Nettokaltmieten von den Vermietern verlangt werden dürfen. ( * siehe auch unten: Von vielen auch als „Mieterhöhungsspiegel“ bezeichnet, weil er eh immer nur nach oben geht und viele dämpfende Auswirkungen auf die Mieten unberücksichtigt läßt)

Die “Deutsche Wohnen” bedient sich zur Begründung ihrer Mieterhöhungsverlangen diesem Berliner Mietspiegel, den sie jedoch selbst nicht als qualifiziert nach § 558d BGB ansieht. In dieser Tatsache liegt ein Widerspruch. Der Mietspiegel wird als formelle Begründung aufgeführt, jedoch möchte sich die “Deutsche Wohnen” nicht an diesen halten. Ihrer Auffassung nach, sei der Berliner Mietspiegel nicht für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet, weil er nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. Aus diesem Grund sei auch die derzeitige Berechnungsmethode des Mietspiegels für ihr Erhöhungsverlangen nicht maßgeblich. Die “Deutsche Wohnen” vertritt also die Auffassung, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in Alt-Treptow ihrer Erfahrung nach über den Werten des Mietspiegels liegen würde.

Daraus folgt, dass sie von ihren Mieter*innen eine Nettokaltmiete pro Quadratmeter verlangt, die den Oberwert des zutreffenden Mietspiegelfaches überschreitet. Die “Deutsche Wohnen” fordert Mieten ein, die über der ortüblichen Vergleichsmiete liegen. Dieses Mieterhöhungsverlangen ist unzulässig und ein besonders negativer Ausdruck dafür, wie die “Deutsche Wohnen” mit ihren Mietern*innen umgeht.

Im Schreiben zur Mieterhöhung wird den Mietern eine Rechnung dargelegt, die das Zustandekommen der neuen Nettokaltmiete erklärt. Dabei setzt die “Deutsche Wohnen” einen aus der Luft gegriffenen Wert als “ortsübliche Vergleichsmiete” an, der bereits deutlich über dem Mittelwert des zutreffenden Mietspiegelfaches liegt. Auf diesen Ausgangswert kommen noch erhöhende Zuschläge für bestimmte Sondermerkmale hinzu. Dies ist rechtlich erlaubt, allerdings darf der Gesamtbetrag für die neue Nettokaltmiete pro Quadratmeter den Oberwert nicht überschreiten und muss an dieser Stelle gekappt werden. Dies geschieht jedoch nicht! Der anschließende Satz, der auf die Berechnung folgt, ist schlichtweg falsch. Die “Deutsche Wohnen” behauptet nämlich, dass die Nettokaltmiete mit dem Mietspiegel zu vergleichen sei und die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werde. Sie ist allen Ernstes der Meinung, dass es ausreichen würde, sich an den Werten des Mietspiegels zu orientieren. Ihrer Meinung nach würden die Mietpreise für die Wohngegend in Alt-Treptow nämlich viel höher liegen. Die Mieter*innen sollen also aus Sicht der “Deutsche Wohnen” noch dankbar dafür sein, dass sich ihre verlangte neue Miete am Berliner Mietspiegel orientiert und die Vermieterin dadurch langwierige Auseinandersetzungen vermeiden möchte.

Um die Mieter*innen abschließend noch einzuschüchtern, schreibt die “Deutsche Wohnen” in ihr Verlangen hinein, dass sie davon ausgehe, dass ihr Mieterhöhungsverlagen akzeptiert werde und das im gegenteiligen Fall auf die Erteilung der Zustimmung geklagt werde!

Lassen Sie sich davon nicht beeindrucken! Gehen Sie gegen diese rechtlich falschen und völlig überzogenen Mieterhöhungsverlangen der “Deutsche Wohnen” vor und unterschreiben sie die Forderung nach der neu verlangten Miete nicht!

In solch einem Fall besteht die Möglichkeit, zu dem Mieterhöhungsverlangen eine Teilzustimmung zu erklären und nicht mehr, als den Oberwert der Nettokaltmiete pro Quadratmeter für das zutreffende Mietspiegelfach zu zahlen.

Langfristig gehören solche Unternehmen durch den Mieter*innenwiderstand zerschlagen und enteignet. Für eine Reprivatiserung in Hand der Mieter*innen.

Wir können aber schon mal im Kleinen anfangen und uns zusammenschliessen und (auch bei zeitversetzten) Mieterhöhungen gemeinsam reagieren!
Kontakt für die Organsierung des Widerstandes in Alt-Treptow: Jeder 3. Mittwoch im Monat im Loejse, Karl Kunger Str 55

KarlaPappel@mail36.net

(*) Aus Wikipedia

https://de.wikipedia.org/wiki/Mietspiegel

Gemäß § 558 Abs. 2 BGB dürfen zur Erhebung eines qualifizierten Mietspiegels nur Wohnungen berücksichtigt werden, bei denen die Miete in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder geändert wurde. Dadurch werden systematisch exponentielle Mieterhöhungen für die Folgejahre festgeschrieben. Da auf diese Weise keine Durchschnittsmiete ermittelt wird, ist der Begriff des Mietspiegels irreführend. Passender ist daher von einem Mieterhöhungsspiegel zu sprechen.

Seit der Einführung des Gesetzes gibt es diverse Forderungen u.a. des deutschen Mieterbundes, dies anzupassen, um die Mieten realitätsnäher abzubilden und durch die „eingebaute Systematik rasant steigende Mieten“ zu verhindern.